Een paar weken geleden benaderde een vastgoed belegger mij met de vraag of ik een oplossing had “om van zijn bank af te komen”. Deze bestaande klant heeft een middelgrote vastgoedportefeuille en deze was gefinancierd bij een van de grootbanken. De portefeuille is een mix van getransformeerde panden, bestaande uit zelfstandige studio’s, appartementen en kamerverhuur. In deze portefeuille zitten niet alleen panden die worden verhuurd voor de lange termijn, maar ook panden die na ontwikkeling verkocht worden. Soms snel maar soms ook na langere tijd.
Er speelde hier een aantal zaken:
Allereerst vond mijn cliënt het niet prettig telkens bij verkoop met de bank te onderhandelen welk bedrag moest worden afgelost. De financiering bestond uit een aantal leningen met al het onroerend goed als onderpand, een zogenaamde paraplu inschrijving. Op alle panden wordt een hypotheek ingeschreven ten behoeve van de leningen. De bank wilde telkens een zo groot mogelijke aflossing uit de verkoop en mijn klant wilde geld over houden als werkkapitaal om te kunnen groeien. Uiteindelijk trok hij een paar keer aan het kortste eind en was overgeleverd aan het beleid van de bank.
Daarnaast was er herhaaldelijk bij een renteherziening discussie over de waarde van de portefeuille in relatie tot het bevoorschottingspercentage. De juridische looptijd van leningen bij de grootbanken is slechts beperkt tot de rentevaste periode. Bij herziening kunnen dan ook de voorwaarden opnieuw bekeken worden. Concreet, als je de rente 5 jaar vast hebt staan kan de bank na 5 jaar de financiering aanpassen door bijvoorbeeld bijstorting te vragen of de verlenging van de financiering weigeren. In dit geval werd verlangt om al het vastgoed opnieuw te taxeren om zodoende de positie van de bank opnieuw te kunnen bepalen.
Om nu al deze discussies te voorkomen heb ik de portefeuille geherfinancierd bij een buy to let financier. In dit geval Nestr Smart Finance.
We hebben alle panden apart gefinancierd met een eveneens aparte hypothecaire inschrijving. Bij eventuele verkoop hoeft dan alleen de lening verbonden aan dat specifieke pand te worden afgelost.
De looptijd van de lening is juridisch 35 jaar dus geen gedoe bij vervallen van de rentevaste periode. We hebben gekozen voor aflossingsvrije leningen op basis van 70% loan to value. Dus een financiering van 70% op de taxatiewaarde van de panden. Boetevrije aflossing van 10% van de hoofdsom is jaarlijks toegestaan. Aflossen hoeft niet maar mag wel.
Kortom een financieringsstructuur waar je voor lange periode weet waar je aan toe bent met alle vrijheden van dien.
En ja, deze vorm van financieren is wel qua rente en kosten iets duurder dan bij de bank maar de voordelen wegen vele malen op ten opzichte van de nadelen.
Ook geïnteresseerd om eens te sparren over herfinanciering. Neem dus gerust contact met ons op voor een second opinion.