Op Prinsjesdag zal het kabinet bekend maken dat er vanaf volgend jaar wijzigingen in de overdrachtsbelasting doorgevoerd gaan worden. De wijzigingen houden in:
- Overdrachtsbelasting voor starters (18-35) jaar van 2% naar 0%;
- Overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden van 6% naar 8%;
- Overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers (woningen) van 2% naar 8%.
Het lijkt een ingrijpende aanpassing, dat is het natuurlijk ook, maar wij verwachten dat in de praktijk de markt niet veel anders zal worden. Ik laat dit zien middels een eenvoudig rekenvoorbeeld.
1.
Bij de aankoop van een woning met een prijs van € 300.000,- wordt de aankoop straks € 6.000,- “goedkoper”.
Zal dit startende kopers over de drempel helpen? Ongetwijfeld, maar de impact is misschien niet al te groot.
2.
De aankoop van een bedrijfspand is over het algemeen een weloverwogen investering. Vaak is deze investering noodzakelijk omdat een onderneming op de huidige locatie uit zijn voegen is gegroeid of bijvoorbeeld omdat men de kans krijgt het pand wat op dat moment wordt gehuurd te kopen.
Zal een ondernemer bij een koopsom van stel € 500.000,- de mogelijkheid tot koop laten lopen wanneer de overdrachtsbelasting wordt verhoogd van € 30.000,- naar € 40.000,-?
Ik verwacht dat dit niet het geval zal zijn.
3.
Als laatste de particuliere belegger. Zij worden in feite het hardst geraakt doordat de overdrachtsbelasting stijgt van 2% naar 8%. Dat is best fors. Bij aankoop van een beleggingspand (met 3 huurders) van € 300.000,- bedraagt de overdrachtsbelasting ineens € 24.000,- in plaats van € 6.000,-.
Door de huur met € 50,- per maand per huurder te verhogen wordt dit in 10 jaar terugverdiend, uitgaande van een langetermijninvestering.
Dan hebben we natuurlijk ook nog de “handelaren” in commercieel vastgoed. Zij die woningen aankopen, eventueel verbouwen en vervolgens weer verkopen. Wanneer deze doorverkoop (trans)actie binnen een half jaar plaats kan vinden, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Dat is dan wel van toepassing er van uitgaande dat dit voordeel naar de verkoper gaat. Dit wordt over het algemeen zo afgesproken.
Deze week had ik een bezichtiging bij één van onze relaties in Tilburg die zich bezig houden met de aankoop, transformatie naar kamerhuur en verkoop van de woningen in verhuurde staat. In de afgelopen 3 maanden zijn er via onze financieringsbemiddeling 8 woningen aangekocht. Hiervan zijn er al weer 2 verkocht. Deze maand worden er weer 3 nieuwe woningen aangekocht. De financiering wordt telkens door een investeerder uit ons netwerk verstrekt en ontvangt hiervoor 8% rente.
De enige uitdaging die deze vastgoedondernemers nu hebben is, dat zij in de toekomst de woningen binnen 6 maanden moeten overdragen. Zij zijn er van overtuigd dat dit zal lukken.
De verhoging van de overdrachtsbelasting zal hen er in elk geval niet van weerhouden om er voor te zorgen dat het tekort aan studentenkamers in Tilburg verkleind wordt.
Sta jij als ondernemer/belegger voor de beslissing om te investeren in (commercieel) vastgoed. Wij adviseren je graag! Neem gerust contact op.
